De gemeente Woensdrecht voert haar grondpolitiek conform het vastgestelde Grondbeleid 2019-2023, dat op 12 december 2019 is vastgesteld. Op basis van deze nota kiest de gemeente voor situationeel grondbeleid: faciliterend waar het kan en actief waar het moet of gewenst is. Ten gevolge van gewijzigde wet- en regelgeving en maatschappelijke ontwikkelingen wordt de Nota Grondbeleid geactualiseerd. De verwachting is dat deze nota in het eerste kwartaal van 2024 ter besluitvorming aan de gemeenteraad wordt voorgelegd.
Doelstelling van de gemeente is om een maximaal maatschappelijk rendement te behalen, binnen een optimaal financieel resultaat. Voor nieuwe locaties en ontwikkelingen maken we per locatie de afweging wat de juiste ontwikkelstrategie is.
Komende periode wordt ingezet op de verdere uitwerking en ontwikkeling van nieuw uit te geven locaties Kromstraat (Hoogerheide), vv VIVOO (Huijbergen), Deelplan – Zuid (Semmelweissstraat) Hoogerheide, sportlocatie Jac van Hoek (Hoogerheide) en de schoollocaties De Stappen (Hoogerheide)/De Poorte (Woensdrecht). Onderzocht wordt of aankoop van strategische gronden mogelijk is. Het aankoopbeleid van strategische gronden is bepaald in artikel 5.3 van de nota grondbeleid 2019-2023.
De gemeente zal zo optimaal mogelijk haar kosten verhalen. In eerste instantie zal de gemeente dit via de privaatrechtelijke weg doen door een anterieure overeenkomst te sluiten. Het publiekrechtelijk spoor (een exploitatieplan) hanteert de gemeente als stok achter de deur als partijen anderszins niet tot overeenstemming komen.
Bij een actieve grondpolitiek verwerft en ontwikkelt de gemeente voornamelijk zelf. Indien de gemeente zelf geen ontwikkelende rol heeft dan wordt met initiatiefnemers voor het stellen van randvoorwaarden, locatie-eisen voor de ontwikkeling en het verhalen van kosten een overeenkomst gesloten. De gemeente geeft de voorkeur aan het afsluiten van een anterieure overeenkomst. Dit betreft een overeenkomst tussen de gemeente en (markt-)partijen over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel.
Bij het in ontwikkeling nemen van deze gronden is de gemeente verplicht zich te houden aan de algemene regels die zijn opgesteld door de commissie BBV voor het exploiteren van gronden. Voor het optimaal kunnen beheren en beheersen van de gemeentelijke grondexploitaties is het wenselijk om naast deze algemene regels van de BBV aanvullende regels vast te stellen. Deze aanvullende regels zijn opgenomen in de Nota Grondbeleid 2019-2023. Hierin is vastgesteld dat de gemeente een afzonderlijke grondexploitatie opstelt voor ‘in exploitatie genomen gronden’ waarbij er daadwerkelijk sprake is van een waardevermeerdering, er directe kosten worden gemaakt en er sprake is van een fysieke wijziging van de gronden. De grondexploitaties worden minimaal eenmaal per jaar geactualiseerd bij de vaststelling van de begroting en/of jaarrekening.
Onderstaand treft u de volgende ontwikkelingen voor het jaar 2024 aan:
A Ontwikkeling risico’s
Er kan onderscheid gemaakt worden in twee soorten risico’s ten aanzien van de grondexploitaties:
- Algemene risico’s (conjuncturele of marktrisico’s)
- Risico’s op planniveau (afzet en invulling)
1. Algemene risico’s
Economische krimp
De inflatie daalt, maar blijft voorlopig hoog. De inflatieschok kwam oorspronkelijk voort uit oplopende energie- en voedselprijzen, mede veroorzaakt door de oorlog in Oekraïne. Terwijl eerder werd verwacht dat de inflatie snel zou afnemen, houdt deze nu toch langer aan. De kerninflatie neemt in 2024 wel af, maar blijft hoog. Daarnaast vallen de tijdelijke inkomensondersteunende maatregelen weg in 2024, waardoor zonder aanvullend beleid de koopkracht van huishoudens met de laagste inkomens daalt en de armoede stijgt (bron: Concept Macro Economische Verkenning 2024 van het Centraal Planbureau, augustus 2023).
De hogere inflatie raakt binnenlands de bestedingskracht van consumenten en buitenlands de vraag naar Nederlandse uitvoer. Om de inflatie te beteugelen hebben centrale banken wereldwijd de rentetarieven opgetrokken. Tot ver in 2024 blijven de rentes op niveaus die de groei van de economie afremmen (bron: ABNAMRO, publicatie 6 september 2023).
Bouw en woningmarkt: wonen
Wonen is de nieuwe sociale kwestie. De vraag naar woningen blijft groot. De verwachting is dat in 2024 de huizenprijzen weer langzaam aantrekken. Er wordt uitgegaan van een gemiddelde prijsstijging van 2,4% ten opzichte van 2023 (bron: Rabobank.nl/kennis).
Het kabinet heeft bij de Tweede Kamer het wetsvoorstel Gemeentelijke taak mogelijk maken asielopvangvoorzieningen (Spreidingswet) ingediend. Dit wetsvoorstel moet zorgen voor voldoende opvangplekken en een betere spreiding van asielzoekers over het land.
Stikstof
In de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) is opgenomen dat Nederland voldoende oppervlakte in Natura-2000 gebieden met stikstofgevoelige natuur moet beschermen tegen een overbelasting door stikstofdepositie. Rondom de gemeente Woensdrecht liggen vier Natura-2000 gebieden, te weten: De Brabantse Wal, Het Markiezaat, Land van Saeftinge en de Oosterschelde. Dit heeft tot gevolg dat op het grondgebied van de gemeente Woensdrecht binnen een straal van vijf kilometer een Natura-2000 gebied ligt. Deze uitzonderlijke ligging brengt ook uitzonderlijke problemen met zich mee. Alle ontwikkelingen op het gebied van economie, landbouw, natuur, energietransitie, infrastructuur én woningbouw hebben direct te maken de Wet Natuurbescherming en stikstofdepositie. Hierdoor liggen binnen de gemeente Woensdrecht nagenoeg alle ruimtelijke ontwikkelingsprojecten stil. Met ontwikkelende partijen wordt op basis van maatwerk bekeken hoe te komen tot een passende oplossing.
Winstneming
De methode van winstneming (Percentage of Completion) is met ingang van 2016 ingevoerd en betekent dat gemeenten verplicht zijn om tussentijdse winstneming te doen.
2. Risico’s op planniveau
Een berekening van de risico’s op planniveau wordt jaarlijks, bij het opstellen van de begroting, gemaakt. Hiertoe worden de grondexploitaties geactualiseerd. Actualisatie houdt in dat:
- de uitgiftetermijnen zijn bijgesteld;
- de lasten opnieuw zijn beoordeeld en bijgesteld;
- grondprijzen zijn geraamd op basis van het grondprijzenbeleid.
Kosten
De gemeente heeft gemiddeld langlopende grondexploitaties waarbij een veilige marge is ingebouwd met betrekking tot de voortgang van verkoop. De raming van de investeringen en opbrengsten van de grondexploitaties zijn in de begroting geactualiseerd. De gehanteerde parameters zijn: 1,5% rentetoerekening, 2,5% -10% kostenstijging, 0% opbrengstenstijging en 2% disconteringsvoet.
Vennootschapsbelasting overheden en BBV
Per 1 januari 2016 is de Vennootschapsplicht voor overheidsondernemingen in werking getreden. Het doel van het wetsvoorstel is het scheppen van een gelijk speelveld voor overheidsondernemingen en private ondernemingen. De grondexploitaties van de gemeente Woensdrecht vallen onder bedrijfsactiviteiten. Dit betekent dat de gemeente vennootschapsbelastingplichtig is. De hoogte van de bijdrage per jaar is van een aantal factoren afhankelijk, waaronder de rekenmethode voor de afdracht. In 2020 zijn de definitieve aanslagen over 2016 (€ 0), 2017 (€ 0), 2018 (€ 56.846) en 2019 (€ 22.626) van de Belastingdienst ontvangen. De definitieve aangifte over 2020 (€ 24.924) en 2021 (€ 160.063) zijn resp. in 2022 en 2023 van de Belastingdienst ontvangen. In 2025 moet de aangifte over het jaar 2024 zijn ingediend.
Om de kosten van de hoge inflatie en energieprijzen te drukken heeft het kabinet in september 2022 aangekondigd met een miljardenpakket aan maatregelen te komen om de koopkrachtval in Nederland te dempen. Tegenover de lastenverlichting staan lastenverhogingen voor vermogenden en bedrijven. Met ingang van 2023 is de eerste schijf van de vennootschapsbelasting verlaagd van € 395.000 naar € 200.000 en het tarief van deze eerste schijf van de vennootschapsbelasting is gewijzigd van 15% naar 19%. Over de winst vanaf € 200.000 wordt 25,8% belasting betaald. Het verlagen van de eerste schijf én het verhogen van het tarief betekent een toename van de te betalen vennootschapsbelasting, hetgeen betekent dat er een lagere nettowinst zal resteren bij winstgevende grondexploitaties. Voor zover bekend wijzigen de belastbare bedragen en de tarieven voor het jaar 2024 niet.
In 2019 is een nieuwe notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ verschenen. In deze notitie worden zogenoemde ‘stellige uitspraken’ en ‘aanbevelingen’ gedaan. Met stellige uitspraken geeft de commissie BBV een interpretatie van de regelgeving die leidend is. Dit betekent dat verwacht wordt dat stellige uitspraken worden gevolgd en indien een gemeente toch een afwijkende interpretatie kiest (de gemeente is van oordeel dat in haar specifieke omstandigheden een andere lijn beter past en ook ‘BBV-proof’ is), zij dit expliciet moet motiveren en kenbaar moet maken bij de begroting en jaarstukken. Bij aanbevelingen gaat het om uitspraken die ‘steun en richting geven aan de praktijk’. Voor de gemeente Woensdrecht is het uitgangspunt om de stellige uitspraken over te nemen en toe te passen. Ten aanzien van het grondbeleid staan in het BBV de bepalingen voor de inhoud van de paragrafen, de balans, de toelichting op de balans en de waardering in de begroting en jaarrekening. In de grondexploitaties is rekening gehouden met deze regelgeving van de notitie.
B Stand van zaken projecten
In onderstaande tabel wordt de prognose van de grondexploitaties weergegeven.
|
Prognose complexen in exploitatie
(bedragen in €)
|
Te verwachten resultaten 2023-2026 |
Prognose gereed |
| Begroting 2024 |
Jaarrekening 2022 |
Begroting 2024 |
Jaarrekening 2022 |
| Centrum, Hoogerheide |
€ 1.059.402 |
€ 1.101.896 |
2026 |
2025 |
| Noordrand, Ossendrecht |
€ 22.663 |
€ 22.663 |
2023 |
2023 |
| Bergsestraat / sportpark Huijbergen |
€ 0 |
€ 0
|
2026 |
2026 |
| Totaal |
€ 1.082.065 |
€ 1.124.559 |
|