De gemeente Woensdrecht voert haar grondpolitiek conform het vastgestelde Grondbeleid. Op 12 december 2019 is de Nota Grondbeleid 2019-2023 vastgesteld. De gemeente kiest voor situationeel grondbeleid: faciliterend waar het kan, en actief waar het moet of gewenst is. Doelstelling van de gemeente is om een maximaal maatschappelijk rendement te behalen, binnen een optimaal financieel resultaat. Voor nieuwe locaties en ontwikkelingen maken we per locatie de afweging wat de juiste ontwikkelstrategie is.
In de plannen Noordrand Ossendrecht, Verlengde Duinstraat Hoogerheide en De Hoef Hoogerheide zijn door de gemeente geen bouwkavels meer uit te geven. Drie bouwkavels in het plan Noordrand moeten in 2022 nog notarieel geleverd worden. Komende periode wordt ingezet op de nadere uitwerking en ontwikkeling van nieuw uit te geven locaties, o.a. de schoollocaties De Stappen (Hoogerheide) / De Poorte (Woensdrecht), de locaties Deelplan – Zuid, Kromstraat (Hoogerheide), vv VIVOO (Huijbergen), Semmelweissstraat (Hoogerheide) en sportlocatie Jac van Hoek (Hoogerheide). Onderzocht wordt of de aankoop van strategische gronden mogelijk is. Het aankoopbeleid van strategische gronden is bepaald in artikel 5.3 van de nota grondbeleid 2019-2023.
De gemeente zal zo optimaal mogelijk haar kosten verhalen. In eerste instantie zal de gemeente dit via de privaatrechtelijke weg doen, door een “anterieur” contract te sluiten. Het publiekrechtelijk spoor (een exploitatieplan) hanteert de gemeente als stok achter de deur als partijen anderszins niet tot overeenstemming komen.
Bij een actieve grondpolitiek verwerft en ontwikkelt de gemeente voornamelijk zelf. Indien de gemeente zelf geen ontwikkelende rol heeft dan wordt met initiatiefnemers voor het stellen van randvoorwaarden, locatie-eisen voor de ontwikkeling en het verhalen van kosten een overeenkomst gesloten. De gemeente geeft de voorkeur aan het afsluiten van een anterieure overeenkomst. Dit betreft een overeenkomst tussen de gemeente en (markt-)partijen over de grondexploitatie, gesloten voor de vaststelling van een planologische maatregel.
Bij het in ontwikkeling nemen van deze gronden is de gemeente verplicht zich te houden aan de algemene regels die zijn opgesteld door de commissie BBV voor het exploiteren van gronden. Voor het optimaal kunnen beheren en beheersen van de gemeentelijke grondexploitaties is het wenselijk om naast deze algemene regels van de BBV aanvullende regels vast te stellen. Deze aanvullende regels zijn opgenomen in de Nota Grondbeleid 2019-2023. Hierin is vastgesteld dat de gemeente een afzonderlijke grondexploitatie opstelt voor ‘in exploitatie genomen gronden’ waarbij er daadwerkelijk sprake is van een waardevermeerdering, er directe kosten worden gemaakt en er sprake is van een fysieke wijziging van de gronden. De grondexploitaties worden eenmaal per jaar geactualiseerd bij de vaststelling van de begroting.
Onderstaand treft u de volgende ontwikkelingen betreffende het jaar 2021 aan:
A - Ontwikkeling risico’s
Er kan onderscheid gemaakt worden in twee soorten risico’s ten aanzien van de grondexploitaties:
* Algemene risico’s (conjuncturele of marktrisico’s)
* Risico’s op planniveau (afzet en invulling)
1. Algemene risico’s
Coronapandemie
Nederland staat naar verwachting de komende periode voor de grootste economische terugslag sinds de Tweede Wereldoorlog. De terugslag werkt naar verwachting door in de economie en overheidsfinanciën op lange termijn. Kortom, onzekere tijden. Hoe precies, hangt af van de vraag tot wanneer en in welke mate het coronavirus ons in zijn greep blijft houden. Maar alle recente cijfers en ramingen zijn ongekend in vredestijd. Nederland heeft tot op heden in de coronacrisis bewezen verantwoordelijk, saamhorig en flexibel te zijn. Want juist in tijden van plotselinge schokken is het zaak oog te houden voor de lange termijn. Perspectief voor de toekomst begint altijd in het hier-en-nu.
Stikstof en PAS-problematiek
Met een bedrag van 5 miljard euro wil de regering de komende jaren de problemen rond stikstof aanpakken. Het geld dat nu beschikbaar komt, kan onder andere worden ingezet voor natuurherstel en de aanpassing van stallen. Dat is nodig voor de natuur, waarvan we allemaal genieten en die we moeten koesteren voor later. Het is nodig voor een gezonde en innovatieve toekomst van de Nederlandse landbouwsector, die ook in tijden van crisis zorgt voor een betrouwbare voedselvoorziening. En het is nodig om ruimtelijke ontwikkelingen in de sfeer van woningbouw en infrastructuur mogelijk te maken.
Vanuit het Programma Aanpak Stikstof (PAS) werkt Nederland aan maatregelen om de uitstoot van stikstof te verminderen. De Raad van State heeft op 29 mei 2019 geoordeeld dat het PAS onvoldoende is onderbouwd om vergunningen voor nieuwe (of bestaande) activiteiten die stikstof uitstoten te beoordelen. Rondom de gemeente Woensdrecht liggen vier Natura-2000 gebieden, te weten De Brabantse Wal, Het Markiezaat, Land van Saeftinge en de Oosterschelde. Dit heeft tot gevolg dat op het grondgebied van de gemeente Woensdrecht er binnen een straal van vijf kilometer een Natura2000 gebied ligt. Deze uitzonderlijke ligging brengt ook uitzonderlijke problemen met zich mee. Alle ontwikkelingen op het gebied van economie, landbouw, natuur en woningbouw hebben direct te maken de Wet Natuurbescherming en stikstofdepositie. Hierdoor liggen binnen de gemeente Woensdrecht nagenoeg alle ruimtelijke ontwikkelingsprojecten stil. Met ontwikkelende partijen wordt met maatwerk bekeken hoe te komen tot een passende oplossing.
Bouw en woningmarkt: wonen
Wonen is de nieuwe sociale kwestie. De vraag naar woningen blijft groot. Onder regie van het Rijk wordt de woningbouw versneld. Door het Rijk wordt komende periode hieraan nader invulling gegeven.
Lage hypotheekrente
De huidige lage hypotheekrente zorgt ervoor dat de vraag naar nieuwbouwwoningen fors toeneemt. Dit heeft een positief effect op de afzet en verkoopsnelheid van de bouwgronden. Het, eerder dan was geprognosticeerd, verkopen van de bouwgronden, levert een positief resultaat op in de grondexploitaties. De huidige grondexploitaties hebben rekening gehouden met deze toenemende vraag. Mocht de hypotheekrente onverhoopt stijgen of de gemeente in de toekomst in haar grondprijzenbeleid besluiten om hogere prijzen vast te stellen, dan zal dit de vraag naar bouwgrond negatief beïnvloeden en zal de geprognosticeerde verkoopsnelheid mogelijk niet gehaald worden. Door het niet, of later verkopen van de bouwgronden kunnen er verliezen ontstaan op de grondexploitaties.
Winstneming
De methode van winstneming (Percentage of Completion) is met ingang van 2016 ingevoerd en betekent dat gemeenten verplicht zijn om tussentijdse winstneming te doen.
2. Risico’s op planniveau
Een berekening van de risico’s op planniveau wordt jaarlijks, bij het opstellen van de begroting, gemaakt. Hiertoe worden de grondexploitaties geactualiseerd. Actualisatie houdt in dat:
- De uitgiftetermijnen zijn bijgesteld;
- De lasten opnieuw zijn beoordeeld en bijgesteld;
- Grondprijzen zijn geraamd op basis van het grondprijzenbeleid.
Kosten
De gemeente heeft gemiddeld langlopende grondexploitaties waarbij een veilige marge is ingebouwd met betrekking tot de voortgang van verkoop. De raming van de investeringen en opbrengsten van de grondexploitaties zijn in de begroting geactualiseerd. De gehanteerde parameters zijn: 1,5% rentetoerekening, 2,5% kostenstijging, 0% opbrengstenstijging en 2% disconteringsvoet.
Vennootschapsbelasting overheden en BBV
Per 1 januari 2016 is de Vennootschapsbelastingplicht voor overheidsondernemingen in werking getreden. Het doel van het wetsvoorstel is het scheppen van een gelijk speelveld voor overheidsondernemingen en private ondernemingen. De grondexploitaties van de gemeente Woensdrecht vallen onder bedrijfsactiviteiten. Dit betekent dat de gemeente vennootschapsbelastingplichtig is. De hoogte van de bijdrage per jaar is van een aantal factoren afhankelijk, waaronder de rekenmethode voor de afdracht. In 2020 zijn de definitieve aanslagen over 2016 (€ 0), 2017 (€ 0), 2018 (€ 56.846) en 2019 (€ 22.626) van de Belastingdienst ontvangen. In 2022 is de definitieve aangifte over 2020 (€ 24.924) van de Belastingdienst ontvangen. Op basis van de berekeningssystematiek en de uitgangspunten opgesteld door de SVLO is een fiscaal resultaat over 2021 gerealiseerd van € 748.853. In 2021 is rekening gehouden met een te betalen bedrag aan vennootschapsbelasting van € 162.713. Uiterlijk in april 2023 moet de aangifte over het jaar 2021 bij de Belastingdienst zijn ingediend.
In 2019 is een nieuwe notitie ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019)’ verschenen. In deze notitie worden zogenoemde ‘stellige uitspraken’ en ‘aanbevelingen’ gedaan. Met stellige uitspraken geeft de commissie BBV een interpretatie van de regelgeving die leidend is. Dit betekent dat verwacht wordt dat stellige uitspraken worden gevolgd en indien een gemeente toch een afwijkende interpretatie kiest (de gemeente is van oordeel dat in haar specifieke omstandigheden een andere lijn beter past en ook ‘BBV-proof’ is), zij dit expliciet moet motiveren en kenbaar moet maken bij de begroting en jaarstukken. Bij aanbevelingen gaat het om uitspraken die ‘steun en richting geven aan de praktijk’. Voor de gemeente Woensdrecht is het uitgangspunt om de stellige uitspraken over te nemen en toe te passen. Ten aanzien van het grondbeleid staan in het BBV de bepalingen voor de inhoud van de paragrafen, de balans, de toelichting op de balans en de waardering in de begroting en jaarrekening. In de grondexploitaties is rekening gehouden met deze nieuwe regelgeving van de notitie.
B - Stand van zaken projecten
In onderstaande tabel wordt de prognose van de grondexploitaties weergegeven.
| Prognose complexen in exploitatie |
Nog te verwachten resultaten |
Prognose gereed |
|
|
|
| Jaarrekening
2021 |
Jaarrekening
2020 |
Jaarrekening
2021 |
Jaarrekening
2020 |
|
|
|
| De Hoef, Hoogerheide |
€ 0 |
€ 74.799 |
2021 |
2021 |
|
|
|
| Centrum, Hoogerheide |
€ 1.094.720 |
€ 1.095.657 |
2025 |
2025 |
|
|
|
| Noordrand, Ossendrecht |
€ 226.830 |
€ 745.215 |
2023 |
2023 |
|
|
|
| Verlengde Duinstraat, Hoogerheide |
€ 0 |
€ 490.061 |
2021 |
2021 |
|
|
|
| Totaal |
€ 1.321.550 |
€ 2.405.732 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|